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Wenn ihr auf dieser Seite gelandet seid tragt ihr euch vermutlich mit dem Gedanken, euch via AirBnB oder vergleichbar etwas dazuzuverdienen. Das ganze kann eine schöne Lösung sein schnelles Geld zu verdienen und neue Leute kennenzulernen, doch gibt es in Berlin drei Sachen, auf die ihr achten müsst. Zu allem nachfolgenden sei gesagt, dass ich weder Anwalt noch Steuerberater bin, sondern Unternehmensberater. Bei Interesse kann ich euch bei einigen Sachen trotzdem helfen und aus den vorgenannten Berufsgruppen fähige Berufsträger empfehlen.

1. Genehmigung & Registrierungspflicht

2. Vermieterzustimmung

3. steuerliche Auswirkungen 

 

Fangen wir an:

 

Genehmigung und Registrierungspflicht

 

 Rechtsgrundlagen sind das Zweckentfremdungsverbotsgesetz samt zugehöriger Verordnung und Überarbeitungen. Der für euch vllt. interessanteste Punkt:

 

 Wer benötigt keine Genehmigung?

 

Keine Genehmigung benötigt, wer ein einzelnes oder mehrere Zimmer mit einem Gesamtanteil unter 50% an seinem Hauptwohnsitz vermietet. Nach Auffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen benötigt ihr in diesem Falle dennoch eine Registrierung, das ist jedoch rechtlich streitig.

 

Weiterhin benötigst du keine Genehmigung, wenn du langfristig (also bspw. mehrere Monate) vermietest.

 

Und zuletzt bist du befreit davon, wenn du baurechtliche Gewerberäume alls Ferienwohnung vermietest.

 

 Da das aber alles eine unklare Rechtslage mit diversen anhängigen Verfahren ist checkt die Aktualität dieser Aussagen zum positiven oder negativen, wenn ihr dies lest 🙂

 

 Wer benötigt eine Genehmigung?

 

 Die Genehmigung benötigst du, wenn du mindestens 50% der Grundfläche deines Hauptwohnsitzes vermietest. Im Regelfall wird diese gewährt, für wieviele Tage ist mir nicht bekannt. Den Antrag findest du hier. Auch für Zweitwohnsitze wird die Genehmigung gewährt, im Regelfall aber nur für 90 Tage.

 

 

 

 Vermieterzustimmung

 

Ist es keine Eigentumswohnung benötigst du eine ausdrückliche Vermieterzustimmung. Eine generelle Untervermietungsklausel im Mietvertrag reicht lt. diesem BGH-Urteil nicht aus. Bereits die allgemeine Untervermietung, nicht nur die kurzfristige an Touristen, ist nach § 540 BGB ausgeschlossen. Ignoriert ihr dies hat das worst case eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge.

 

 

 

 Steuerliche Auswirkungen

 

 Im Regelfall löst eine Vermietung von Zimmern per AirBNB Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie eine Steuererklärungspflicht (falls ihr sonst nur Arbeitnehmereinkünfte ohne Besonderheiten hattet) aus.

 

Die Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung umfassen nicht nur die Einnahmen, sondern auch die Werbungskosten. Was im Einzelfall abgezogen werden kann fragt bitte euren Steuerberater bzw. sprecht mich an und ich vermittle euch einen. Grobe Auflistung der Werbungskosten: 

 

abzugsfähig sind Kosten für Finanzierung, Renovierung, Instandhaltung, Einrichtung, Abschreibung, Nebenkosten, das Ganze teilweise nur kosten- oder zeitanteilig, je nach eurer persönlichen Situation.

 

Wie hoch wird versteuert?
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit deinem individuellen Steuersatz versteuert. Um zu wissen welchen Anteil du für Steuern zurücklegen solltest musst du dir deinen individuellen Grenzsteuersatz anschauen.

 Achtung: auch die Umsatzsteuer kann bei dieser kurzfristigen Vermietung eine Rolle spielen, nämlich dann, wenn die Einnahmen 22.000 Euro übersteigen (Stichwort: Kleinunternehmerregelung). Bei zu großem Serviceangebot können die Einkünfte theoretisch auch ins Gewerbliche kippen, das ist bei einer Vermietung per AirBNB aber eher unwahrscheinlich.

 Kurzzeitig knapp bei Kasse?

Bei kurzzeitiger Untervermietung in der eigenen Wohnung gibt es einen Freibetrag von 520 Euro im Jahr. Einnahmen bis zu dieser Grenze musst du in der Steuererklärung nicht angeben, übersteigen deine Einnahmen diese Freigrenze jedoch, sind die Einkünfte anzugeben und in vollem Umfang zu versteuern.