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Viele Haus- und Grundstücksbesitzer erhalten zurzeit Post von ihrem Finanzamt. Der Grund: Mit dem Startschuss für die Grundsteuerreform 2022 sind alle Immobilieneigentümer aufgefordert, eine Grundsteuererklärung für jedes Objekt und jedes Grundstück abzugeben.
Alles Wichtige zur Grundsteuerreform 2022 und zur Abgabe der Grundsteuererklärung erfahren Sie in diesem Beitrag
Grundsteuerreform 2022: Was gab den Anstoß?
Straßen, Grünanlagen, Kindertagesstätten und Freizeiteinrichtungen: Die Grundsteuer ist für Städte und Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmequellen, um die lokale Infrastruktur instand zu halten und auszubauen. Den Anlass für die Reform der Grundsteuer gab ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018.
Diesem Urteil zufolge widersprachen die geltenden Regelungen zur Berechnung der Grundsteuer dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes und waren somit verfassungswidrig.
Der für die Berechnung verwendete Einheitswert stammte in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Die Folge: Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei vergleichbarem Eigentum. Die Grundsteuerreform 2022 soll dies ändern und die Realität deutlicher abbilden.
Was ändert sich mit der Grundsteuerreform 2022?
Waren bislang nur Grundstücks- und Gebäudefläche für die Berechnung der Grundsteuer ausschlaggebend, so soll künftig die Lage des Grundstücks mit einfließen. Dieses wertabhängige Berechnungsmodell kann für manche Immobilieneigentümer höhere Kosten nach sich ziehen, zum Beispiel bei Objekten in begehrten Innenstadtlagen.
Das sich die Bundesländer nicht auf ein einheitliches Besteuerungsmodell verständigen konnten, gibt es je nach Region Unterschiede. Das sogenannte „Bundesmodell“ nutzen elf Bundesländer, Hamburg, Niedersachsen, Bayern und Hessen haben sich für das „Flächenmodell“ entschieden. Baden-Württemberg wird den Grundsteuerwert nach dem „Bodenwertmodell“ ermitteln.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Für die Berechnung der Grundsteuer wird eine Formel angewandt, bei der drei Faktoren miteinander multipliziert werden. Dieses Verfahren wird sich auch nach der Grundsteuerreform 2022 nicht ändern.
Die Faktoren sind:
- der Grundsteuerwert. Dieser gibt den Wert wieder, den das Finanzamt anhand der Daten aus der Grundsteuererklärung ermittelt. Er wird durch die Grundsteuerreform 2022 neu bestimmt und ersetzt ab 2025 den bisherigen Einheitswert.
- die Steuermesszahl. Sie ist gesetzlich festgelegt. Je nachdem, um welche Immobilienart es sich handelt, kann sie variieren.
- der Hebesatz. Er gilt für eine komplette Stadt oder Gemeinde und dient den Kommunen als Instrument , um die Höhe der Grundsteuer festzusetzen.
Wie läuft die Grundsteuerreform ab?
Seit dem 1. Januar 2022 sind die Finanzämter angehalten, den Wert zu ermitteln, den die Immobilie oder das Grundstück zu diesem Termin hatte. Er dient als Grundlage für die neue Grundsteuer, die ab 2025 fällig wird.
Um die benötigten Daten von den Eigentümern zu ermitteln, nutzen die Finanzämter die Grundsteuererklärung. Diese muss verpflichtend bis zum 31. Oktober 2022 abgegeben werden – ansonsten können empfindliche Strafen wie Zwangsgelder drohen.
Mit der einmaligen Abgabe der Grundsteuererklärung ist es nicht getan: Um die Werte auf dem aktuellen Stand zu halten, soll die Grundsteuererklärung im 7-Jahre-Rhythmus abgegeben werden.
Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?
Wer ein oder mehrere Häuser, Wohnungen oder Grundstücke besitzt, muss für jedes Objekt eine Grundsteuererklärung abgeben – unabhängig davon, ob die Immobilien selbst genutzt oder vermietet, die Grundstücke bebaut oder unbebaut sind.
Achtung: Befinden sich die Liegenschaften in unterschiedlichen Kommunen, sind auch unterschiedliche Finanzämter zuständig. Die Immobilie oder das Grundstück gehört ihnen nicht allein? Auch dann sind Sie zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet.
Welche Angaben benötigt das Finanzamt?
Je nachdem, in welchem Bundesland Ihr Grundbesitz liegt, greift ein unterschiedliches Besteuerungsmodell. Davon hängt ab, welche Angaben das Finanzamt vor Ort benötigt. Im wesentlichen sind dies:
- exakte Grundstückslage
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Nutzungsart
- Wohnfläche
- Baujahr
Je nach Bundesland sind zusätzliche Angaben notwendig.
Wo sind die erforderlichen Angaben zu finden?
Immobilien- und Grundstückseigentümer finden die für die Abgabe der Grundsteuererklärung notwendigen Angaben zum Beispiel im Kaufvertrag, in den Kastaster- und Bauplänen, im Grundbuchblatt oder in den bisherigen Grundsteuerbescheiden. Besitzer von Eigentumswohnungen werden in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Hausgeld- und Betriebskostenabrechnung fündig.
Der Bodenrichtwert ist in der Regel über die Bauämter der Kommunen erfragbar. In den meisten Bundesländern gibt es spezielle Online-Plattformen zu diesem Thema.
Es ist unbedingt ratsam, rechtzeitig mit der Recherche der Angaben zu beginnen – möglicherweise sind einige der Unterlagen schon sehr alt oder liegen nicht mehr vor. Wenngleich aus dem Schreiben Ihres zuständigen Finanzamtes hervorgehen wird, welche Angaben für die Grundsteuererklärung gefordert sind, so sollten Sie diese gewissenhaft prüfen.
Das ist besonders wichtig, falls an Ihrer Immobilie in den letzten Jahren größere An- und Umbauten vorgenommen wurden. Mitunter sind diese dem Finanzamt bislang noch unbekannt. Sie sollten diese Veränderungen unbedingt mit in die Grundsteuererklärung aufnehmen – andernfalls könnten Sie wegen Steuerhinterziehung belangt werden.
Wie muss die Grundsteuererklärung eingereicht werden?
Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital, und zwar über das Finanzamtsportal ELSTER, eingereicht werden. Falls Sie bereits ein Benutzerkonto eingerichtet haben, zum Beispiel für die jährliche Abgabe der Einkommenssteuererklärung, können Sie dieses auch für die Grundsteuererklärung benutzen.
Falls nicht, sollten Sie zeitnah ein ELSTER-Benutzerkonto eröffnen, denn für die Registrierung und Einrichtung müssen Sie etwa zehn bis zwölf Werktage, einplanen. Eine Abgabe der Steuererklärung in Papierform ist behördlich grundsätzlich nicht vorgesehen.
Was passiert nach Abgabe der Grundsteuererklärung?
Nachdem Sie Ihre Grundsteuererklärung bis zum Stichtag am 1. Oktober 2022 abgegeben haben, berechnet Ihr Finanzamt den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks. Zwei Bescheide lässt Ihnen das Finanzamt im Anschluss zukommen: Den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Keine Angst: Die Zustellung dieser Bescheide zieht für Sie keine Zahlungsaufforderung nach sich.
Trotzdem sollten Sie beide Bescheide sorgfältig prüfen und bei eventuellen Fehlern Einspruch einlegen – schließlich dienen die Schreiben als Grundlage für alle weiteren Berechnungsschritte.
Für den Einspruch haben Sie einen Monat Zeit. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem der Bescheid zugestellt wurde. Als letzten Schritt multipliziert das Finanzamt den ermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegten Hebesatz. Daraus ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer.
Bis Sie den neuen Grundsteuerzahlbetrag zum ersten Mal entrichten müssen, wird es allerdings noch eine Weile dauern. Erst für Januar 2025 werden die Städte und Gemeinden die neuen Grundbesitzabgabenbescheide versenden.
